房产税作为我国税收体系的重要组成部分，其征收具有调节财富分配、引导住房消费、完善地方税源等多重法律意义与社会功能。本文旨在依据现行法律法规及政策精神，对房产税的计税依据与计算方式进行系统性法律解析，以明晰相关权利义务关系。
一、 房产税计税依据的法律界定
计税依据，即课税基础，是计算应纳税额的法定标准。根据我国《房产税暂行条例》及相关规定，房产税的计税依据主要分为两类，其适用取决于房产的用途与性质。
1. 从价计征的计税依据：对于生产经营性房产（如企业厂房、商铺等）以及非居住用途的房产，税法规定以房产的“计税余值”作为计税依据。所谓“计税余值”，是指依照房产原值一次性减除一定比例（通常为10%至30%，具体比例由省、自治区、直辖市人民政府确定）后的余值。此处的“房产原值”应包含与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。法律上强调，若纳税人未按会计制度规定记载原值或原值明显不合理，税务机关有权依法进行核定。
2. 从租计征的计税依据：对于出租的房产，其计税依据为房产租金收入。此处的“租金收入”指房产产权所有人出租房产使用权所取得的全部货币与实物形态的经济利益，需以实际取得的租金为准。法律实践中，若合同约定的租金明显低于市场价格且无正当理由，税务机关可参照同类房产的市场租金水平进行合理调整。
二、 房产税计算方式的法律适用
在明确计税依据的基础上，应纳税额的计算方式由法律直接规定，体现了税收法定的基本原则。
1. 从价计征的计算公式：应纳税额 = 应税房产的计税余值 × 适用税率（1.2%）。此处的计算关键在于准确确定房产原值与法定的减除比例。例如，某企业厂房原值1000万元，当地政府规定的减除比例为30%，则计税余值为700万元，年应纳税额为700万 × 1.2% = 8.4万元。
2. 从租计征的计算公式：应纳税额 = 房产租金收入 × 适用税率（12%）。值得注意的是，对于个人出租住房，为支持住房租赁市场发展，现行政策给予了优惠税率，多按4%的税率征收。例如，个人出租一套住房，年租金收入为6万元，则其年应纳税额为6万 × 4% = 2400元。两种计算方式泾渭分明，同一计税期内不得重复或混合使用。
三、 法律实践中的关键要点
在具体征管中，尚需关注以下法律要点：纳税义务发生时间具有法定性，通常自取得房产产权或使用权、产生租金收入的次月起开始计算。房产用途发生变更时，计税依据需依法相应调整。例如，自用房产转为出租，应从次月起改按租金收入计征。税收优惠政策（如对国家机关、人民团体、军队自用房产的免税）的享受，必须严格符合法律规定的条件与程序，纳税人负有如实申报的义务。
房产税的计税依据与计算方式由法律严格规定，构成了纳税人履行纳税义务与税务机关行使征管权的核心框架。清晰理解其法律内涵，不仅有助于纳税人准确进行税务筹划与合规申报，亦是税收法治化进程的微观体现。随着税收立法的不断完善，相关制度将持续优化，以更好地服务于经济社会发展大局。
